AQUISIÇÃO DE UM IMÓVEL; REALIZAÇÃO DE UM SONHO.

“QUE NÃO PODE SE TORNAR UM PESADELO”


Antes de efetuar a compra do imóvel dos seus sonhos, promessa de alegria e descanso, é preciso ter cuidados especiais , caso contrário, aquilo que era um sonho passa a ser motivo de perda de várias noites de sono, isso sem contar com o prejuízo financeiro.

Na realidade na compra de qualquer imóvel, antes de fechar negócio, necessário se faz ter algumas precauções e evitar deixar se levar pela emoção, buscando sempre a razão e a segurança do negócio.

É comum o pretenso comprador de um imóvel, muitas vezes, fazer o negócio diretamente com o proprietário, ou até mesmo, através de intermediação de porteiros de condomínios, caseiros, empreiteiros de obras, supostos corretores, etc...

É preciso saber que nem todas as pessoas agem de igual forma, neste segmento, há proprietário de imóvel e “pseudos proprietários” .

Comprar, vender, alugar e permutar imóveis NÃO são transações simples de serem realizadas, apesar da pretensa facilidade de se colocar em contato, por exemplo, pessoas que querem vender e outras que tem intenção de adquirir imóveis residenciais, comerciais, ou mesmo rurais.

Aliado a isso, o comprador de um imóvel deve identificar se a pessoa que está lhe auxiliando na aquisição de sua futura propriedade demonstra desempenhar sua função com capacidade, competência e conhecimento de mercado, a fim de garantir o seu investimento.

A compra de um imóvel não é um investimento pequeno, além disso, são vários anos de economia que você está aplicando na compra de um bem durável.

Veja aqui alguns documentos INDISPENSÁVEIS na aquisição de um imóvel(podendo haver outras exigências complementares, dependendo de cada caso):


DO IMÓVEL:

a) CERTIDÃO DE PROPRIEDADE COM NEGATIVA DE ÔNUS E ALIENAÇÕES(expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis da Comarca);

b) CERTIDÃO NEGATIVA DE DÉBITOS FISCAIS MUNICIPAIS(expedida pela Prefeitura Municipal do Município);

c) CERTIDÃO NEGATIVA DE CONDOMINIO(quando o imóvel for localizado em condomínio ou “loteamento fechado);

d) CERTIDÃO NEGATIVA DE IMÓVEL RURAL(quando se tratar de imóvel rural, expedida pela Secretaria da Receita Federal);

e) CERTIDÃO DE AFORAMENTO (quando se tratar de imóvel em co-propriedade com a da União, administrado pelo Serviço de Patrimônio da União).

Ainda com relação ao imóvel, quando se tratar de propriedade localizada em “ZONA RURAL OU ZONA DE EXPANSÃO URBANA”, que tiveram seus assentos de registros junto ao Cartório de Registro de Imóveis, anterior a Lei 6.766/79, salvo algumas exceções, há que se fazer uma análise técnica para, se for o caso, requerer retificação administrativa ou judicial.

É comum, via de regra, alguns compradores de imóveis imaginarem que pelo fato de eles estarem adquirindo um imóvel e lavrando a ESCRITURA PÚBLICA DE VENDA E COMPRA, já é o suficiente para se sentir seguro na transação da compra de um imóvel.

Aí é que reside o perigo, pois não basta somente isso para assegurar que você tenha feito uma negociação sólida e segura, é preciso se assegurar, tecnicamente e juridicamente, para no futuro, talvez, bem próximo, você não tenha surpresas desagradáveis e prejuízos irreversíveis.

Observe também, a existência de débitos de consumo de água, luz, pois estes débitos após a transferência da propriedade passam a ser de sua responsabilidade.


DO PROPRIETÁRIO:

Você deve pesquisar através de certidões expedidas pelos órgãos competentes da comarca da cidade onde eles são residentes, se estão respondendo a processos que possam envolver o imóvel ou até mesmo tenha alguma restrição que coloque em risco a transação do negócio.

Dispensadas as certidões de praxe e, eventualmente, hajam impedimentos que possam recair sobre o imóvel objeto da transação, poderá um terceiro interessado ingressar com ação judicial pleiteando a nulidade do ato(escritura/contrato), demonstrando que não houve por parte do adquirente do imóvel a devida precaução na compra, assumindo o risco de negócio.

Ainda com relação ao proprietário do imóvel, tratando-se de propriedade utilizada como sendo de “veraneio”(chácaras, sítios, casa de campo, fazenda, casa de praia ou similares)que esteja situada em município e comarca diferente do domicílio e residência do proprietário, deve-se requerer algumas certidões pessoais expedidas pelos órgãos competentes do Município e Comarca do imóvel.

Quando o Titulo de Aquisição e Domínio do proprietário for inferior a 4(anos) anos, aconselha-se, por precaução, requerer também as certidões dos antecessores, caso os proprietários não as tenham.

Feito isso, é recomendável no ato da compra fazer constar do instrumento de aquisição, seja público ou particular, a relação de certidões que foram apresentadas do IMOVEL e do PROPRIETÁRIO, guardando-as em seu poder, por um período de no mínimo 05(cinco) anos.

Quando se tratar de compra parcelada, através de Instrumento Particular ou público, recomenda-se o mesmo procedimento, e se tratando de imóvel de propriedade de pessoa jurídica, ou seja, em nome de empresa, além dos procedimentos acima recomendados, há outros documentos e certidões que também são indispensáveis.

Na compra de um imóvel deve-se seguir certas regras, principalmente no que se refere a documentação, portanto, é sempre recomendável que se faça a compra através de uma IMOBILIÁRIA ou de um CORRETOR CREDENCIADO, inscrito no Conselho Regional de Corretores de Imóveis - CRECI.


DA RESPONSABILIDADE DO CORRETOR DE IMÓVEIS FACE AO NOVO CÓDIGO CIVIL:

Art. 723. O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio.

Parágrafo único. Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência.

NÃO está enquadrado neste artigo porteiros de condomínios, caseiros, empreiteiros de obras, supostos corretores, etc...”


DA RESPONSABILIDADE DO CORRETOR DE IMÓVEIS FACE AO CÓDIGO DE ÉTICA PROFISSIONAL:

Art.5º- O Corretor de Imóveis responde civil e penalmente por atos profissionais danosos ao cliente, a que tenha dado causa por imperícia, imprudência, negligência ou infrações éticas.

“NÃO está sujeito a este artigo porteiros de condomínios, caseiros, empreiteiros de obras, supostos corretores, etc...”


DA SEGURANÇA DO NEGÓCIO

Numa transação que envolve você e o vendedor exclusivamente, ou até mesmo um CORRETOR DE IMÓVEIS que não lhe transmitam segurança do negócio, na dúvida, é sempre recomendável a contratação de um ADVOGADO para analisar a documentação e acompanhar o processo de formatação do negócio.

Nunca economize recursos com a segurança da transação na hora de adquirir seu imóvel, nem tampouco abra mão de quaisquer informações ou certidões negativas que lhe dêem garantias quanto a regularidade do negócio.

Esperamos através dessas informações ter elucidado suas dúvidas quanto a compra de um imóvel.


FELIPE HENRIQUE. M. OLIVEIRA, consultor imobiliário, inscrito no Conselho Regional de Corretores de Imóveis –2ª Região, sob nº 138.402
oliveiraimoveis@oliveiraimoveissp.com.br